Par principe et dès lors que toutes les conditions requises sont réunies, la plus-value dégagée à l’occasion de la vente d’une résidence principale est exonérée d’impôt sur le revenu. Si le principe est simple, il n’en va pas toujours de même de son application…
Pour bénéficier de cette exonération d’impôt, en effet, il faut vendre une « résidence principale ». Une notion qu’il n’est pas toujours facile à appréhender et qui est source d’un contentieux judiciaire extrêmement fourni…
« Résidence principale » : de quoi s’agit-il ?
Une résidence principale est une habitation (maison ou appartement) dans laquelle le contribuable réside habituellement et effectivement au moment de la vente.
La preuve de cette occupation habituelle et effective peut être apportée par tout moyen : attestation du notaire chargé de la vente, attestation du maire de la commune, factures de consommation d’eau, d’électricité, de téléphone, témoignages du voisinage, etc.
Vous l’aurez noté, l’exonération d’impôt ne pourra profiter au contribuable que si le logement vendu constituait sa résidence principale au jour de la vente.
Problème : il peut arriver que le délai entre la mise en vente et la vente effective du bien soit long, par exemple du fait de tensions sur le marché de l’immobilier. Dans une telle situation, il peut arriver que le contribuable ait déjà déménagé avant la vente effective du logement… Un déménagement qui a pour conséquence de lui faire perdre le bénéfice de l’exonération d’impôt ?
Pas nécessairement ! L’administration fiscale se montre tolérante en la matière. L’exonération d’impôt sur le revenu restera acquise si le logement a été occupé à titre de résidence principale jusqu'à sa mise en vente, et sous réserve qu’il n'ait pas été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du contribuable ou par des tiers entre le moment où le contribuable a quitté les lieux et le moment où la vente est réalisée.
Il est toutefois important de préciser que la tolérance de l’administration n’est pas illimitée. Elle accepte, en effet, de maintenir le bénéfice de l’avantage fiscal dans ce type de situation sous réserve que la vente intervienne dans un délai « normal ».
Généralement, ce délai est estimé à 12 mois dans un contexte économique « normal ». Pour autant, cela reste une généralité et chaque situation fera l’objet d’un examen au cas par cas, le cas échéant par le juge de l’impôt.
À titre d’exemple, la Cour administrative d’appel de BORDEAUX a jugé qu’un délai de 18 mois* pouvait être considéré comme « normal ». Dans cette affaire, il est apparu que le contribuable avait accompli toutes les diligences requises pour tenter de vendre son bien rapidement, sans succès.
Autre cas de figure pouvant justifier une inoccupation du logement au moment de la vente : la séparation d’un couple.
Il n’est pas rare que lorsqu’un couple se sépare, l’un des ex-conjoints décide de quitter le domicile pour s’installer ailleurs. Que se passe-t-il alors en cas de vente ? Le conjoint ayant quitté le logement perd-il de fait le bénéfice de l’exonération d’impôt ?
Pas nécessairement ! Là encore, l’administration se montre tolérante** et accepte d’appliquer l’exonération d’impôt au conjoint n’occupant plus le logement si l’autre conjoint a occupé le logement jusqu’à sa mise en vente et si la vente intervient dans un délai raisonnable.
*Arrêt de la cour administrative d’appel de Bordeaux du 6 mai 2021, no 19BX04551
**BOI-RFPI-PVI-10-40-10, §250 et suivants
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