Ayant suscité de vifs débats à l’Assemblée nationale et au Sénat, la loi visant à protéger les logements contre l’occupation illicite a été publiée au Journal officiel au cours de l’été 2023. Pourquoi a-t-elle tant animé les parlementaires ? Que faut-il en retenir ? Réponses avec Me Caroline MENARD, avocat du cabinet Oratio.
Caroline MENARD : Enregistré à la Présidence de l’Assemblée nationale le 16 novembre 2022, le rapport fait au nom de la Commission des affaires économiques sur la proposition de loi visant à protéger les logements contre l’occupation illicite explique le but de cette réforme.
D’abord, il constate que le squat, qui est une atteinte à la propriété privée, est déjà puni par le Code pénal, mais que des adaptations ont dû être réalisées afin de renforcer cette répression avec la création, en 2007, d’une procédure accélérée d’expulsion des squatteurs. Estimant que cela n’était pas suffisant, le premier axe de la loi vise à mieux réprimer le squat et modifie le Code pénal en ce sens.
Ensuite, le rapport énonce que quand bien même « […] la plupart des locations se passent très bien, il existe pourtant bel et bien une minorité de locataires malhonnêtes […] ». Il déplore « les lenteurs et le manque de réactivité des procédures tout au long du règlement des conflits dans les rapports locatifs ». Dans son 2e axe, la loi, qui vise à répondre aux problèmes d’occupation illicite des logements quelle que soit leur origine, traite spécifiquement des relations entre les locataires et leurs bailleurs.
Enfin, au cours des débats, un 3e axe a été ajouté par le Sénat concernant l’accompagnement des locataires en difficulté : la Commission des affaires économiques a ainsi clarifié les compétences des commissions de coordination des actes de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) et a souhaité renforcer la procédure pour une reprise rapide du paiement du loyer.
Caroline MENARD : Le Code pénal prévoit que l'introduction dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte est un délit. En vigueur depuis le 29 juillet 2023, la loi « anti-squat » a, à ce sujet, créé 3 nouveaux délits :
Le premier délit est défini comme l’introduction dans un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet. Sont ici visées les personnes qui n’ont jamais eu de droit sur le local (contrairement à un locataire) et qui y sont entrées de façon illicite. Ce délit est sanctionné de 2 ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende.
Le deuxième délit concerne les locataires défaillants que pour les baux d’habitation : une fois le jugement d’expulsion obtenu et passé en force de chose jugée, le bailleur doit récupérer son logement. Si le locataire reste malgré tout dans les lieux, il commet un délit d’occupation frauduleuse, sanctionné d’une amende de 7 500 €. Quelques exceptions subsistent toutefois, comme la trêve hivernale.
Le dernier est le délit d’incitation au squat, caractérisé par la propagande ou la publicité promouvant les méthodes visant à faciliter ou inciter à la commission de violations de domiciles ou d’occupations frauduleuses de certains locaux.
Enfin, notez que les sanctions réprimant certains délits d’ores et déjà existants sont revues à la hausse : par exemple, la violation de domicile, jusqu’alors sanctionnée de 15 000 € d’amende et d’un an d’emprisonnement, est désormais punie de 45 000 € d’amende et de 3 ans d’emprisonnement.
Caroline MENARD : L’article 7 de la loi prévoyait, en effet, de modifier l’article 1244 du Code civil. Celui-ci prévoit que le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu'elle est arrivée par suite d’un défaut d'entretien ou par le vice de sa construction. Il ne peut s’exonérer de sa responsabilité que s’il rapporte la preuve que le dommage est dû à cause étrangère.
L’article 7 prévoyait, d’une part, une exonération de la responsabilité du propriétaire pendant une occupation illicite du bien au cours de laquelle un dommage survient, résultant d’un défaut d’entretien et, d’autre part, que la responsabilité incombait à l’occupant sans droit ni titre.
Le Conseil constitutionnel rappelle le principe : « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer »… puis l’exception : des conditions particulières peuvent aménager l’action en responsabilité, en la limitant voire en l’excluant… à condition que les droits de la victime ne soient pas atteints de manière disproportionnée.
Au cas présent, il explique que l’article 1244 du Code civil cherche à faciliter l’indemnisation des victimes : c’est un but d’intérêt général. Transférer la responsabilité sur les épaules de l’occupant sans droit ni titre serait au premier abord logique…
Mais ce n’est pas si simple !
Le Conseil constitutionnel constate que :
En conséquence, l’article 7 portait atteinte de manière disproportionnée au droit des victimes d’obtenir réparation de leur préjudice résultant du défaut d’entretien d’un bâtiment en ruine. Il était donc contraire à la Constitution.
Caroline MENARD : La loi a imposé le recours à la clause résolutoire dans le bail d’habitation. Pour mémoire, une clause résolutoire permet la résiliation de plein droit du contrat de location en cas de non-paiement du dépôt de garantie, du loyer et des charges aux termes convenus. Si en pratique, beaucoup de baux contenait déjà ce type de clause, ce n’était pour autant pas une obligation légale.
Désormais, la loi prévoit que tout contrat de bail d’habitation doit en contenir une… Tout en restant silencieuse concernant l’application pratique de cette mesure : s’applique-t-elle aux baux en cours ? Aux baux renouvelés ? Reconduits ? Ou seulement aux baux signés à compter de l’entrée en vigueur de la loi (29 juillet 2023) ?
Toujours concernant la clause résolutoire, la loi nouvelle apporte un ajustement : alors que cette clause ne pouvait produire ses effets qu’après un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux, la loi réduit ce délai à 6 semaines.
Caroline MENARD : Devant le juge, quelques adaptations sont également à constater.
Ainsi, le juge peut toujours octroyer des délais de paiement jusqu’à 3 ans maximum, sous réserve toutefois de la réunion des conditions suivantes :
Alors que la loi antérieure permettait une suspension systématique des effets de la clause résolutoire, ce n’est désormais plus le cas : la suspension pendant le cours des délais de paiement accordés par la juridiction ne sera possible que si le juge est saisi d’une telle demande et que si le locataire a, là aussi, repris le versement intégral du loyer en cours avant la date de l’audience.
Source : loi no 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite
Les informations indiquées dans cet article sont valables à la date de diffusion de celui-ci.
Caroline Ménard
Avocat
c.menard@oratio-avocats.com
