COVID-19 et loyers commerciaux : quand le juge tranche en faveur des bailleurs…

Entre autres conséquences, les mesures prises pour limiter la propagation de la Covid-19 ont restreint l’accès du public à certains commerces jugés « non-essentiels », provoquant le plus souvent la chute du chiffre d’affaires des entreprises concernées. En conséquence, certaines d’entre elles ont cessé de payer le loyer de leur local commercial, ce qui a entraîné de nombreux conflits avec leurs bailleurs respectifs. Faisons le point sur la (récente) position de la jurisprudence à ce sujet, avec Maître Philibert Poulet, avocat du Cabinet Oratio Avocats.

Pouvez-vous nous rappeler les répercussions en matière de baux commerciaux des mesures destinées à limiter la propagation de la Covid-19 ?

Philibert Poulet: L’épidémie de coronavirus (Covid-19) a été lourde de conséquences pour les entreprises : certaines ont vu leur activité mise à l’arrêt, notamment en raison de l’interdiction qui leur a été faite de recevoir du public dans leur local commercial.

Imposée par les autorités administratives, cette interdiction a provoqué une chute du chiffre d’affaires de bon nombre de commerçants, et ce malgré la mise en place éventuelle d’un système de ventes à distance.

Problème : malgré cette situation exceptionnelle, ces commerçants se sont malgré tout vu réclamer par leurs bailleurs le paiement du loyer du local commercial qu’ils louent.

Parfois perçu comme une « double peine », le paiement des loyers commerciaux pendant la période de crise sanitaire, et plus spécifiquement pendant le confinement de la population, a donc généré de nombreux conflits entre bailleurs et locataires.

Ceux-ci ont été gérés de diverses manières : certains locataires ont tenté de mener une négociation amiable avec leur bailleur, avec plus ou moins de succès, quand d’autres ont purement et simplement refusé de régler leurs loyers commerciaux.

Une situation qui a généralement pu donner lieu à la saisine d’un juge.

Quels ont été les arguments avancés par les locataires qui souhaitaient être déchargés du paiement de leur loyer commercial pendant la période de confinement ?

Philibert Poulet: Ils ont été de diverses natures.

Outre la prise en compte de la perte de chiffre d’affaires subie pendant cette période, les motifs invoqués par les locataires ont notamment eu trait à :
– l’obligation, pour le bailleur, de délivrer la chose louée (à savoir le local) ;
– la notion de perte de chose louée, les locataires commerciaux assimilant l’interdiction de recevoir du public à une perte du local dont ils étaient locataires ;
– l’invocation de la force majeure ;
– l’obligation, pour le bailleur, d’exécuter le contrat de bail de bonne foi.

Sur ces deux derniers points, plus précisément, certains locataires soutenaient que l’interdiction de recevoir du public qui leur avait été faite par les autorités administratives :
– caractérisait un cas de force majeure, les exonérant de tout paiement du loyer commercial. Pour mémoire, on parle de « force majeure » pour désigner un événement qui empêche le débiteur (ici le locataire) d’exécuter son obligation (à savoir le paiement du loyer) dès lors qu’il répond aux trois conditions cumulatives suivantes : il échappe au contrôle du débiteur de l’obligation, il ne pouvait pas être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat, et ses effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées ;
– contraignait le bailleur, dans le cadre de son obligation d’exécution de bonne foi du contrat de location, à négocier voire à renoncer au paiement du loyer commercial par son locataire touché par la crise.

Quel a été le sens des premières décisions rendues à ce sujet ?

Philibert Poulet: Les décisions des juridictions rendues à ce sujet se sont illustrées, pour certaines, par leur divergence.

À titre d’exemple, il a été jugé que :
– le loyer dû par le locataire commercial restait exigible pendant la crise sanitaire ; par conséquent, il était susceptible d’être compensé avec les éventuelles dettes du bailleur à l’égard du locataire (1) ;
– le bailleur et le locataire étaient tenus de prouver leur bonne foi dans le cadre de l’exécution du contrat de location. Dès lors, la recherche par l’un et l’autre d’une solution amiable adaptée aux circonstances exceptionnelles revêtait une importance déterminante dans l’appréciation de la situation par les juges (2) ;
– le fait que le locataire n’ait pas pu exercer son activité en raison d’une interdiction d’accueil du public ne l’exonérait pas nécessairement du paiement du loyer, dès lors que le bail ne conditionnait pas le paiement des loyers à une occupation particulière des locaux et que l’entreprise locataire ne justifiait pas de difficultés de trésorerie exceptionnelles rendant impossible tout paiement du loyer (3).

En raison du caractère hétérogène de leur contenu, les décisions prises généraient une forte insécurité juridique pour les bailleurs comme pour les locataires de locaux commerciaux.

En effet, chaque cas de figure pouvait donner lieu à une issue différente selon le prisme d’interprétation adopté par la juridiction saisie.

Quelles sont les nouveautés notables à ce sujet ?

Philibert Poulet: Pour mettre fin à cette situation incertaine, la Cour de cassation, saisie dans trois des litiges concernés, a rendu trois arrêts très importants le 30 juin 2022 (4).

Dans ces trois affaires, les locataires exploitaient des commerces considérés comme « non essentiels », à savoir une résidence de tourisme, un supermarché à dominante non alimentaire et une agence immobilière.

Ils refusaient de payer leurs loyers pour la période du premier confinement (mars à mai 2020).

Au soutien de leur pourvoi devant de la Cour de cassation, ils se prévalaient des moyens de droit suivants pour échapper au paiement des loyers :
– L’exception d’inexécution tenant au manquement, par le bailleur, à son obligation de délivrance du local loué

En effet, le bailleur doit, en vertu de son obligation de délivrance, permettre au preneur de jouir des locaux mis à sa disposition.

Or, tel n’était pas le cas pendant le confinement.

Dans ces conditions, le bailleur n’exécutant pas son obligation contractuelle, le locataire entendait ne pas exécuter son obligation de paiement, sur le fondement du mécanisme légal de l’ « exception d’inexécution ».

Ce mécanisme prévoit en effet qu’une partie à un contrat peut refuser d’exécuter son obligation contractuelle si son cocontractant n’a pas exécuté sa propre obligation contractuelle et si cette inexécution est d’une particulière gravité.

– La perte de la chose louée résultant de l’interdiction de recevoir du public

La perte de chose louée, si elle est caractérisée, permet au locataire de demander une diminution du loyer ou la résolution du contrat de bail, selon que cette perte soit partielle ou totale.

Cette perte de chose louée doit être appréciée de façon matérielle (effondrement du toit d’un immeuble par exemple), mais aussi et plus largement de façon « juridique » dans le sens où il a été jugé qu’une fermeture d’un centre commercial par un arrêté administratif constitue une perte de chose louée (5).

Le locataire considérait, dans le cas présent, que la perte de chose louée était caractérisée puisqu’il avait perdu la jouissance des locaux pendant la période de fermeture des commerces non essentiels.
– La crise sanitaire constituerait un cas de force majeure suspendant l’obligation de paiement du loyer par le locataire pendant la période de fermeture des locaux.
– La mauvaise foi du bailleur dans l’exécution du contrat de bail commercial.

Sur ces quatre points, la Cour de cassation a jugé, en substance, que :

– Le locataire ne peut se prévaloir d’un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur ou de la perte de chose louée dans la mesure où :
– l’impossibilité d’exploiter les locaux n’était pas imputable au bailleur mais au législateur, au regard des textes votés dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire ;
– les locaux étaient bien mis à la disposition du locataire par le bailleur ;
– la mesure de fermeture des commerces non essentiels était une mesure générale et temporaire sans lien avec la destination du local loué telle que prévue par le contrat ;
– la mesure de fermeture visait à garantir la santé publique.
– La force majeure ne peut être invoquée par le locataire.

La Cour de cassation se focalise ici sur le locataire en qualité de créancier de l’obligation de délivrance de la chose louée vis-à-vis du bailleur et non en qualité de débiteur d’une obligation de paiement.

Cela s’explique par le fait que la Haute Juridiction juge que la force majeure ne s’applique pas aux obligations de payer une somme d’argent (6).

Or, la Cour de cassation rappelle que seul le débiteur ‒ ici le bailleur en qualité de débiteur de l’obligation de délivrance ‒ peut se prévaloir de la force majeure, et non le créancier, c’est-à-dire le locataire.

Dans ces conditions, les locataires ne peuvent pas invoquer la force majeure pour échapper au paiement des loyers.

– Les juges du fond ont souverainement considéré que le bailleur avait fait preuve de bonne foi en proposant, en vain, de différer le loyer d’avril 2020.

L’obligation de paiement des loyers par les locataires aux bailleurs est donc confirmée dans les trois arrêts.

On peut imaginer que la sévérité de cette position à l’égard des locataires s’explique par deux principaux facteurs :
– des dispositifs ont été mis en place sur l’année 2020 pour neutraliser les poursuites ou les sanctions encourues en cas de non-paiement des loyers par les locataires, en fonction de certains critères ;
– des locataires commerciaux ont pu bénéficier d’importantes aides publiques pour essayer de faire face aux périodes de fermeture des locaux qu’ils exploitent.

Par la précision de leur contenu et la diversité des arguments invoqués, les trois arrêts de la Cour de cassation provoquent un véritable tournant dans l’appréhension des litiges opposant les locataires à leurs bailleurs sur cette question.

Au vu de ces nouvelles décisions, que conseilleriez-vous à un commerçant en litige avec son bailleur concernant le paiement de son loyer commercial durant les périodes de confinement ?

Philibert Poulet: D’abord et avant toute chose, il semble nécessaire d’essayer d’entamer un dialogue sincère et constructif avec le bailleur pour tenter de trouver une solution amiable.

Si la crise sanitaire a eu des effets dévastateurs sur la santé financière de bon nombre d’entreprises, elle n’en a pas moins généré des conséquences tout aussi dommageables pour les bailleurs de locaux commerciaux qui ont dû, eux aussi, continuer à assumer leurs propres charges de fonctionnement.

Il faut garder en tête qu’un bailleur de local commercial n’a rien à gagner à un conflit, voire à un départ de son locataire, surtout si la relation qui les lie existe depuis longtemps : il a besoin de louer son local, au même titre que le locataire a besoin, dans le cadre de la poursuite de son activité, de le prendre en location. Il a donc tout autant intérêt que le locataire à trouver une solution au désaccord qui les oppose.

Entreprendre un dialogue dans une situation de crise peut s’avérer complexe en pratique : si vous êtes dans cette situation, n’hésitez pas à faire appel à un conseil.

Le recours à un professionnel avisé peut en effet vous permettre de nouer un échange sain et tourné vers la recherche véritable d’une solution viable pour les deux parties.

Si la situation ne s’oriente pas vers une résolution amiable, il sera toujours temps d’envisager d’agir en justice. Soulignons-le, la décision d’agir en justice est une décision importante, qui comporte des enjeux financiers certains, mais également un risque d’échec, comme le mettent en exergue les arrêts détaillés ci-dessus.

Pour donner à votre demande toutes ses chances d’aboutir, n’agissez pas seul : il est impératif de faire un point exhaustif sur votre situation avec un professionnel du droit, notamment pour reprendre la chronologie exacte des événements et pour évaluer le bien-fondé de votre recours.

(1) Jugement du Tribunal judiciaire de Paris du 10 juillet 2020, n^o20/04516
(2) Jugement du Tribunal judiciaire de Paris du 26 octobre 2020, n^o20/53713
(3) Arrêt de la Cour d’appel de Grenoble du 5 novembre 2020, n^o16/04533
(4) Arrêts de la Cour de cassation, 3^echambre civile, du 30 juin 2022, n^os 21-20.190, 21-20.127 et n^o 21-19.889
(5) Arrêt de la Cour de cassation, 3^echambre civile, du 30 octobre 2007, n^o 07-11.939
(6) Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 16 septembre 2014, n^o 13-20.306

Les informations indiquées dans cet article sont valables à la date de diffusion de celui-ci.

Philibert Poulet
Avocat
philibert.poulet@oratio-avocats.com