Action en garantie légale des vices cachés : quels délais pour l’exercer ?

Pour mémoire, le contrat de vente est un contrat dit « spécial », régi par un chapitre spécifique du Code civil. Ces règles mettent notamment à la charge du vendeur une obligation de garantie contre les vices cachés affectant le bien objet de la vente. En pareil cas, l’acheteur peut, sur le fondement de cette garantie, demander l’annulation de la vente ou une réduction du prix.

Cette alternative peut même être complétée par l’octroi de dommages-intérêts en cas de connaissance des défauts cachés par le vendeur.

L’article 1648 alinéa 1^er du Code civil prévoit que l’action en garantie doit être exercée dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice.

Deux questions se posaient toutefois :

• le délai de 2 ans, qui court à compter de la découverte du vice, est-il un délai de prescription ou de forclusion ?
• existe-t-il un délai butoir encadrant le délai de 2 ans ? Et si oui, quelle est la durée de ce délai et quel est son point de départ ?

À la 1^re question, la chambre mixte de la Cour de cassation indique qu’il s’agit d’un délai de prescription et non de forclusion.

Rappelons qu’un délai de prescription est un délai au terme duquel le droit d’une personne s’éteint du fait de l’inaction de son titulaire. Un délai de prescription peut être suspendu.

Un délai de forclusion est, quant à lui, un délai prévu par la loi, attaché à une action particulière. Au-delà de ce délai, il n’est plus possible d’exercer l’action. Un délai de forclusion ne peut, en principe, pas être suspendu.

La question avait son importance car en matière de vices cachés, la preuve se rapporte fréquemment par une mesure d’expertise judiciaire : une telle mesure suspend-elle le délai ? Oui, précise la Cour de cassation, car il s’agit d’un délai de prescription.

S’agissant de la 2^de question, la chambre mixte confirme qu’un délai butoir encadre bien le délai de prescription de l’action en garantie des vices cachés. Ce 2^d délai, qui court à compter de la vente du bien, est de 20 ans.

Ce délai butoir concerne aussi bien une vente simple qu’une vente intégrée dans une chaîne de contrats, quelle que soit la nature du bien objet du contrat.

• Articles 1641 et suivants du Code civil
• Communiqué de la Cour de cassation du 21 juillet 2023 : « Vices cachés : dans quel délai l’action en garantie peut-elle être engagée ? »